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DCF法の主な特徴とその仕組みについて


不動産投資およびREITへの投資におきましてDCF法非常に重要です。収益物件の1年ごとのキャッシュ
フローを予想して、それを合計して適切な資産価値を評価する評価方法です。


つまり、1年目はフル稼働で、2年目から7年目は空室率が10%などの細かな前提をおくことができます。
ちなみに、評価法の名前として割引きとあるのは、将来の予測 キャッシュフローを合計する際に、現時点
まで引き戻す必要があります。主な理由としては、それらを割り引くためです。


たとえば、現在から将来をみた場合に利回りを生む資産は現在価格に利回り分が加算されます。 従って、
3年後の価格が決まれば、それを現在の価値に直すには、その利回り分を差し引く必要があります。


実際の不動産市場への投資には、投資家の思惑や、市場の状態など様々な影響要因があり、そのあたり
を予測して折り込まれているのがDCF法になります。 しかし、DCF法にも難点があり、それは主観的な
状況把握に基づいて算出された価格がでてくることから計算する人が 違えば、その結果も異なります。


DCF法を始とした、評価法は、あくまでも仮説を立てた上で評価が成り立つわけですので、絶対という訳で
はありません。 不動産投資を行う上では重要な指標であることには異論はありません。


しかし、過信してしまうのは非常に危険です。 ですので、上述したような評価法から示される数値は、あくま
でも不動産投資を行なう上での一つの目安として用いるべきだと思います。



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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : DCF法 キャッシュフロー

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