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借地で不動産物件の建て替える注意点



いくら借地人は、借地借家法により、保護されているといっても
借地に建物の建て替えを行なう際には注意する必要があります。



といいますのも、借地借家方は平成4年に改訂されたのですが、
それ以前の旧法での借地の場合とでは異なります。



旧法が適用されている借地にて建物を建て替える場合、契約書
で建物の構造について制限が多数ございます。



木造でなければ認められないので、鉄筋コンクリートに立て替え
るのであれば、必ず地主の承諾が必要となります。



また、今現在の借地借家法では、借地人により厳しく制定されて
おり、必ず地主の承諾が必要となります。



もし、地主が承諾していないのにも関わらず建て替えた場合は、
違法なので、地主は借地契約を解除することができるのです。



理不尽と思われるかもしれませんが、契約解除されますと、それ
から3ヶ月後には借地権は消滅することとなります。



現在の借地借家法は、地主に有利に制定されているので、借地上
の建物の建て替える場合は増改築程度でも慎重に行なわなけれ
ばならず、個人では後々もめることになりかねません。


ですので、可能ならば専門の弁護士を介して行なうべきです。


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REITは金利変動に影響されない


REITの分配金の高さは、日本市場が依然として低金利状態
にあるため、非常に魅力的な商品として注目されています。



大きな要因としては、世の中の金利が下がっても(景気悪化
局面)、家賃収入がベースのREITの場合は、短期的には、
こうした影響は出にくいからです。



例えば、駅前にある、ファミリータイプの2LDKのマンション
賃料がこれまで1ヶ月15万円だったのが、景気が悪化したか
らといって、いきなり8万円にはなりません。



また、一棟20戸のマンションの入居者が翌月いきなり全室
一切に退去するということも考えにくいです。


ですので、短期的には中々影響を受けにくいとされています。


先にも説明したとおり、REITは、ほどほどのリスクがある代わ
りに、ほどほどのリターンも期待出来ます。


といったミドルリスク・ミドルリターンの金融商品です。


したがって、REITの配当金(利回り)は国債の金利よりも常に
高いのが一般的となっております。



また、反対に好景気が続くと金利は上昇し、景気が良ければ
賃料も上昇しますが、それには限界があります。



そして、国債の利回りとREITの配当利回りの差が小さくなると、
REITよりも安全性の高い国債に人気が移ります。


こうなると、REITは当然のことながら売られます。


しかし、現在のように定期預金でもコンマ数%の利子しかつか
ないような超低金利時代になると、逆にREITの魅力が一気に
浮上することになるわけです。



理由としては、REITへの投資に対する利回りは、定期預金と
は比較に成らないほど高い水準にあるからです。



低金利時代というのは、つねに景気が悪く、一般企業の株価
も伸び悩む時代です。(今まさにそのような状況にあります)



その結果、一般の株式に投資するのと比べても、安全性が高
いというだけではなく、投資利回りの点からもそれほど見劣り
がしなくなり、REITの魅力が増してくるのです。



REITが持っているミドルリスク・ミドルリターンという特徴が、
低金利時代には、魅力的に映るわけです。


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