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REIT市場は株式市場に連動している



政府要人は依然として、日本経済は景気拡大基調が続いている
ことを強調しておりますが、そん中、こうした主張を嘲笑うかのよう
に日本株は下降トレンドを描き始めております。



年明け早々に大幅下落した背景には米国のサブプライム問題が
根底にあることは間違いないありません。


しかし、すでに昨年から明るみになっていることです。


なので、新たな悪材料が発生した訳ではない中で大暴落する
こととなったので、市場全体が大きく困惑しております。



REIT市場は2001年に誕生してから、これまで他の金融市場と
相関性が薄いとされていたのですが、昨年サブプライムローン
が顕在化してから株式市場と連動した動きを見せています。



このため、今年に入り、東証リート指数も大きく下落しており、株式
市場の動きから目が離せない状態にありますので、明確な理由が
なく乱高下する場合は特に注意する必要があります。



今現在、日本株の保有比率60%を占める外国人投資家が市場
を形成しているといっても過言ではない状態にあります。



外国人投資家の日本株離れが顕著であることから、米国市場の
動向によっては、さらにポジション調整の動きが高まることとなり、
さらに大きく売られることになりそうです。



そして、今週は、米国の重要経済指標や、欧米の大手金融機関
の決算発表が控えているので、もしサブプライムローン問題によ
る損失拡大や、景気減速、後退を示唆する内容が発表された場
合、大波乱となる可能性がありますので、注意が必要です。


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※REITへの投資は必ず自己責任でお願いします。 

REITに関する記事の内容の誤り誤字、誤配信を含め、
一切責任を負いませんのでご了承ください。

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テーマ : J-REIT
ジャンル : 株式・投資・マネー

不動産価値を測る収益還元法について


収益還元法(しゅうえきかんげんほう)とは、不動産鑑定評価の
算定方法のひとつで、すでに欧米では不動産鑑定評価の手法
としては定番となっております。



不動産物件を購入するにあたり多くの方々が、銀行から借り入
れを行なって購入され、自己資金だけで購入される方は非常に
少なく、また、気軽に購入できるものではありません。



不動産投資に限らず、自分の住居として購入する場合も、でき
るだけ適切な価格で購入したいと思うものです。



日本でも、不動産鑑定評価基準が改正されたことにより、欧米
にならって積極的に用いられております。



収益還元法を用いることにより、不動産投資という点から見た
不動産の実態価格を算出できます。



算出方法についてですが、不動産価格を収益である年間賃料
を利回りで割ることによって収益価格を求めます。



例えば、賃料収入が年間3千万円のオフィスビルがあり、不動産
投資の利回りの平均が5%と仮定します。


   3000万 ÷ 0.05 = 6億円
   
   
このオフィスビルの価格は6億円と鑑定することができます。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : オフィスビル

REITを実際に売買する方法について



REITが東京証券取引所(東証)に上場されたことにより、一般の
投資家でも気軽にREIT株を売買することが可能となりました。



しかし、東証や、大証のような証券取引所では一般の個人投資家
が直接REIT銘柄を売買することができません。



株式もREIT株も証券取引所で売買されることにより株価が上下
し、証券取引所において売買出来るのは、取引所に登録している
会員(証券会社)に限られています。



一般の個人投資家がREIT株を購入する場合は、株式と同様に
証券会社を通じてREIT株の売買を行うことができます。



REIT株を買えば、投資証券(REIT株)を手に入れることになるの
ですが、最近は投資家の手元に株券が届くことはありません。



一般の株式でも株券が届くこともなく、保管振替機構で保管され、
口座間の振替により処理することになります。



また最近では、インターネット専業の証券会社も老舗の大手証券
会社を脅かす存在になるほど本格化していますので、REIT株も
こうしたネット専業証券会社を介してて売買することができます。



証券会社によって若干の差はございますが、多くのネット証券で
は優れた情報・分析ツールを提供してくれます。



こうしたものを上手に利用することによってREIT投資の運用効率
を飛躍的に高めることができます。



もし、証券会社にて取引口座を開設することに対する不安がある
のであれば、インターネット上にある無数の比較サイトや掲示板
を利用して証券会社の特徴を調べるのも良いでしょう。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

REITで本格的に不動産投資をはじめる


昨年は、首都圏を中心に地価が高騰するなどの影響によって、
不動産市場が大きく変化することとなりました。


地域によっては、1年で5倍以上に上昇しております。


また、ここ数年で不動産投資が大きく見直されることとなり、これ
まで株式など、他の金融商品を中心に投資活動を行なっていた
個人投資家も多数不動産へ資金を投入しております。


このため、一気に不動産物件に買いが入ることとなりました。


2001年頃には簡単に所有することができた物件を同じ条件で探
しだすことはもはや不可能となっております。


不動産投資では、株式投資などと違い、思惑通りに動いた場合、
偶然であることが少ないです。


必ず根拠ある理論と事実に基づいたウラ付け存在します。


そのためにも、不動産投資の真の構造を理解する必要があるの
ですが、残念ながら、不動産への直接投資は多額な資金が必要
であるために、自己資金だけでは行なえません。



ですので、株式投資のように売買を繰り返しながら経験を積みな
がら少しずつ学んでいくということが現実的ではありません。



また、不動産投資は長期的な投資ですので、投資が成功したと
判断が下せるまでには10~20年の年月を要します。


なので、気軽にはできません。


こうしたことから、REITへの投資を行いながら、ファンドの株主総会
や、セミナーなどで不動産投資への知識だけは常に磨き続け将来
へ備える必要があると思います。


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REITの分析に役立つ色々な不動産指標



従来の不動産の常識を塗り替え、金融界にも新しい価値観を
与えることとなったREITをより深く知るために、ぜひとも押さえ
ておきたいキーワードがございます。



まず、REITだけでなく、不動産投資の判断をする上で必要と
する指標で、不動産インデックスというものがございます。


これは株式でいう株価指標の不動産版です。


さらに、REIT独特のキャッシュフローの計算方法でもあります
FFO(Funds From Operations)。


そして、REITの利回りを上げるために投資家だけではなく金融
機関から融資を受けながらレバレッジ効果。



また、なぜREITや本社ビルの証券化が日本でもここまで活発
化するようになったかを知ることは非常に重要です。



そした上で重要な時価会計と、そのために不動産を会社資産
から切り離すオフバランスといったものが一体何なのかも知っ
ておくとREITや不動産の証券化がよりリアルに見えてきます。



実際にREITの株価の計算やリスク評価法など、従来の不動産
とは異なる視点と発想をもとに、今現在日本でも新しい不動産
金融の学問として注目されています。


不動産金融工学という考え方も知っておくと有利です。


その不動産金融工学で今、大きな話題でもある不動産評価法と
して、一般化しつつありますDC法とさらにリスクを意識します。



また、今後その導入がさらに進むであろうと考えられているダイ
ナミックDC法という評価法も役立ちます。


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tag : 不動産評価法 オフバランス キャッシュフロー

REIT投資が安定運用が可能な理由



株式市場では上場している個別銘柄の株式の値動きは目まぐ
るしく動き、まさに一瞬一瞬が勝負なといってもよいでしょう。



特にネット取引が主流となった昨今では、そのスピードはさらに
加速した感があり、しかも、その変動は速いだけではなく、値動
きの幅が大きいことも特徴です。



その結果、うっかりしていると、大きな利益を得るチャンスを逸
するだけではなく、逆に極端に値下がりして大きな損失を被る
危険性も十分考えられるので注意が必要となります。



しかし、一般の投資家にとって、そうした変動(ボラティリティ)
はあまり激しすぎないことが望ましいのではないかと思います。


REITは、そうしたボラティリティの低い金融商品です。


といいますのも、例えば株式であれば、もし市場の期待を裏切
るような決算内容を発表したり、企業にとってマイナス材料が報
じられると株価が大幅に下落することが少なくありません。



一方、家賃収入が大きな収入源であるREITの場合、投資対象
は全て不動産ですから、テナントのほとんどが逃げてしまうよう
なことででもない限り、収益は基本的に安定しています。



また、3年後に物価が上昇したからといって家賃収入が2倍、3倍
になることはありませんので、突然高騰することはありません。



しかし、その反対に家賃が暴落することもございません。こうした
意味で、REITは非常に安定した収益を生む仕組み、つまり価格
の変動も株式に比べると極点に小さいといえます。



投資対象を選ぶ際に、ハイリスク・ハイリターンを狙うのではなく、
安定性を重視される方には、この低いボラティリティであるREIT
は、とても、魅力的な商品だといえるのではないかと思います。


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