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不動産評価法のDCF法の仕組と特徴

不動産投資におきましてキャッシュフローを重要視する動きが高ま
ったことによって、不動産に関する評価法が、従来と比較しますと
大きく変わることになりました。



そして、従来の地価重視の価格評価ではなく、その不動産の収益
(キャッシュフロー)性そのものを重視した収益還元法があります。



今現在、これらが、REITで不動産を取得するようなケースで評価
が行われる際に用いられております。


ただし、収益還元法の中にもいくつかの種類がございます。


そして今現在、金融機関や不動産関係者のなかで主流となりつつ
ある評価法が、DCF(Discounted Cash Flow Method=割引キ
ャッシュフロー法)とよばれている評価法です。



こうした評価法を用いることによりまして、不動産の収益率をある
程度正確に求めることが可能となります。



そして、こうした取り組みがより活発化することにより投資家保護の
意味合いが強まりますので、不動産投資への信用度も高まります。



今現在、色々な分野において信用が問われる時代になっているだけ
に、上述したような評価法の発達と促進が加速することを願います。


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テーマ : J-REIT
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : 不動産投資 キャッシュフロー REIT

ダイナミックDCF法の仕組について

DCFでは、投資家の思惑が評価法に折り込まれる点ではダイ
ナミックDCF法も同じなのですが、DCF法の場合、手法として
数通りしかございません。



しかし、ダイナミックDCF法の場合には、数千から数万通りの
シナリオを用意して、確率的に評価額を決定します。



金融工学が、さまざまな学問を学際的に取り込み、最先端の
IT技術を駆使して成果をあげたように、不動産金融工学におき
ましてもIT技術は欠かせません。



このダイナミックDCF法も、数万通りにも及ぶシナリオを全て
のコンピューターに計算させることで実現します。



ダイナミックDCF法の場合は、評価額はそれまでの1つの値と
して算出されることはなく、多くの場合、価格分布を見せながら、
ある程度の幅を提示したり、平均値を示すというやり方です。



実際に、アメリカの不動産鑑定書ではこうした表示が多くみら
れるようです。日本でも加速して浸透することが期待されます。


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tag : ダイナミックDCF法

レバレッジ効果の仕組みについて


レバレッジの具体的な仕組みについてですが、たとえば800億円
不動産を保有するREITがあると仮定します。



年間の利益は60億円で、全額自己資金で投資すれば7.5%(60
億円÷800億円)の利回りがございます。このREITの資金のうち、
50%(400億円)を金利4%で借りたとします。



つまり毎年16億円の利息を払うことになります。また、このREIT
の利益は60億円ですから、その利息を引きますと、実際には44
億円が年間の利益となるわけです。



投資した自己資金は400億円ですから投資利回りは11%(44億
円÷400億円)が年間の利益となります。



そして、全額自己資金では7.5%の利回りであったのに対し、半分
を融資でまかなうこととなった結果、投資額に対して11%の利回り
を得ることができることとなります。


これがレバレッジ効果のなせるワザなのです。


しかし、ここで注意しなければならないのはバブル時代、このレバ
レッジ効果のよい面だけに目を奪われてしまうことです。



自己資本の10倍もの融資を受けた不動産開発などが当たり前の
ように行われ、それが破綻を招くこととなりました。



つまり借入金の割合が高ければ高いほど、発生するリスクも高く
なることに注意しなければなりません。



そして、不動産証券化商品を格付けする際にも、この借入率LTV
(Loan ToValue)が重要なポイントになります。



したがって、融資額が大きすぎるREITは、確かに高いリターンを
望めるかもしれませんが、潜在的に高いリスクがございます。


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tag : 借入金 自己資本

ファンド(投資法人)の資金調達方法


ご存知の通り、オフィスビルなどの収益不動産物件を購入する
には膨大な費用が掛かります。



エリアや、実際の物件の規模によって大きくことなりますので、
一概にはいえませんが、100億円規模の物件は別段珍しくなく、
中にはそれ以上のものが存在します。



ですので、まず、銀行融資などを受けずに自己資金だけでこう
した物件を購入するということは不可能です。



REITなどの不動産ファンドも、こうした不動産を購入するための
資金を調達することが目的で、証券化し、小口の投資家を沢山
集めて投資してもらっているわけです。



こうした資金調達から実際の運用まで行うファンド(投資法人)は、
投資口の発行で、投資主から出資という形で資金を調達します。



また、投資法人は投資主から出資として集めた資金のほかにも、
借入金によって資金を調達することができます。



そして中でもクローズド・エンド型とよばれる投資法人は投資法人
債を発行することも可能とされています



以下が、主な資金調達法になります。


●投資口     出資総額

●借入金     負債

●投資法人債  負債



上述した、こうした負債による資金調達は、投資する不動産の
利回りがこれらの負債の調達金利よりも高い場合に投資主が
より可能となるレバレッジ効果や、金利負担などの経営への
影響などを考慮して、その額や比率が決定されます。


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tag : クローズド・エンド型 投資法人

不動産の証券化の仕組みについて



今回は、不動産が証券化されるまでの仕組について簡単では
ございますが、解説させて頂きたいと思います。


まず、今現在、売却を検討されているビルがあると仮定します。


資産価値はおおむね1000億円程度とします。そして、事情が
あって早急に売ってしまいたいとしております。



しかし、規模が大きいため不動産関係者から買い手はすぐには
見つからないと再三にわたっていわれています。



上述したことが、不動産の大きなマイナス的特徴・特性とされる
低流動性、大口の典型的な例です。そこで、希望額で売りやす
くするために小口にわけて売る証券化を考えました。



証券化には、そのための特別目的会社、一般にSPC(Special
Purpose Company)やSPV(Special Purpose Vehicle)とよば
れる会社に一旦売却します。



そして、そのSPCもしくはSPVがその不動産を証券化して、市場
に出します。こうした不動産の証券化が可能になったのは、SPC
法と、より使いやすく改正した資産流動通化法のおかげです。



こうしたことによって日本国内におきましても、この特別目的会社
を設立することができるようになったためです。



投資ヴィークルともいわれているSPCは、すでに日本でも沢山
設立されており、実際に大手企業の本社ビルを証券化するとき
の受け媒体として活躍しております。



現状では、資産流動型の証券化商品は主に社債などとして発行
されています。また、機関投資家向けに私募で販売されるケース
が多く、プロ向きの商品とされています。


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tag : 投資ヴィークル SPC法 不動産証券化

不動産投資のレバレッジ効果について


不動産投資はレバレッジ効果を高めることによって、それにとも
なって飛躍的に収益を高めることができます。



キャッシュフローが高まることにより確実に次の物件を購入する
条件というのは良くなっていきます。



FX取引きや先物取引のような証拠金取引きの場合のレバレッジ
効果とは、取引業者の取引口座には少ない証拠金しかなかった
としても何倍もの当資金でトレードすることができます。



不動産投資の場合は、できるだけ自己資金をかけずにキャッシ
ュフローが高い物件を購入し資産を拡大させることをさします。



これは個人でも法人でも考え方は全く同じです。昨年の後半位
からサブプライム問題が浮上したことにより、不動産投資に対
する融資に対する規制が厳しくなっています。



金融庁の目が厳しくなっているので、仕方がない部分があるの
ですが、実際にこれまで楽に通っていた融資案件が通りづらく
なっているのですが、可能性がゼロではありません。



不動産投資はもう終わりだと思われる方も少なくないと思いま
すが、そんなことはありません。



特に首都圏は外資がつねに目を光らせているので、少子高齢
化問題が叫ばれていますが、大きく価格を下げるということは
考えにくい状況が今後も続きます。



今後は、資金調達を目的のため、やもえず優良物件を手放さ
なければならなくなる状況が予想されます。



こうした物件をいかに効率よく獲得していくことで、さらに資産
増加、分散化を図ることができます。


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