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REITに投資してオーナー気分を味わう

日本というお国柄なのでしょうか、我々は土地や不動産を所有している
だけで、何ともいえない満足感と安心感を抱くようです。



実際に、バブル期には超一等地の土地や建物を銀座の土地を持ちた
かったという理由だけで大枚はたいて購入した投資家もいたほどです。



ただし、そうした超がつく程の優良な不動産物件を投資目的で所有す
ることは一般の庶民には夢物語でしかありませんでした。



しかし、REITの登場によって、その夢が間接的に実現します。REITは
投資家などから集めた資金によって不動産を購入します。そして家賃
収入をもとに配当金を支払うための組織です。



REITが成功するかどうかは、どんな不動産を保有しているかが大きな
要因になります。その結果、REITは、必死で優良物件を探します。



その一方で、時価会計の導入などもあってか、企業が不動産を自社で
所有することのうまみがどんどん減ってきています。大企業の中には
本社ビルですら手放すことが当たり前の時代になってきました。



そうした双方の思惑が重なり、以前であれば考えられんかった超優良
物件が、REITに買われるという時代がやってきたのです。



REIT株を所有するということは間接的であるにせよ、そのREITが保有
するの所有者の一人になることです。



ですので、もし高級ブランド店が多く入ったエリアのビルを所有している
REIT株を買えばそのビルの客の入りが気になったり、そのビルを応援
したくなったりするなど、誰でもそのビルのオーナー気分になれます。



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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

不動産価値を見抜く力がより重要に


かなり古い話なので、恐縮ですが、以前、大手不動産流通業の5社が
不動産オークション協議会を設立して大きな話題となりました。



そして、不動産オークション協議会を設立の目的を会見の席で問われ
ると関係者を前に以下の通り述べております。



「個別特性の強い不動産が商品となる不動産流通市場においては、
同種・同品質で供給可能な一般消費財と比較し、価格形成の透明
性の確保が課題と認識しております。」



不動産オークション協議会が今後どのように発展していくかは、今の所
未知数です。また、不動産オークション協議会が運営するオークション
市場が一体どれくらいの規模になるかもわかりません。



しかし、全体の流れとして不動産市場を見た場合には、もはや、オーク
ションという手法を用いた価格形成までの工程が、一般的になることを
抑えることはもはや不可能だと思います。



これほどまでに不動産市場が大きく低迷している状況下では、流動性
を活性化するために手段として有効と考えられます。



そして、実際にこうした媒体を利用する際に、一般の投資家がすべき
ことは、市場の価格変動を読むことではなく、不動産の価値そのもの
を見抜く力を養うことではないかと思います。



不動産の価値を見抜く力とは、Aという不動産を分析した場合●×万円
なら買うという投資判断が下せることで、この不動産が買いなのか、
売りなのかを分析する力が必要だと思います。



不動産に自分なりの適切な価格付けが出来る、出来ないでは、その差
が大きくなるのことは間違いないと思います。




テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : 不動産市場

REITの本当の価値を測るための指標


REITへの投資に限らず何らかの金融商品へ投資する上で、自分だけ
の勘だけを頼りに投資する人はまずいません。何らかしらの情報を元
に将来的な成長を感じさせるものにだけ投資します。



REITのそうした将来的に大きく成長することができるか量るための指標
の一つに※FFOという指標があり、FFOを基準に判断されます。



そして、実際にREITを運営しているファンドマネジャーは、このFFOを
増やすために存在するといっても過言ではございません。



家賃収入を増加させるだけではなく、運営に関わる諸経費を抑えること
ができれば、それに比例してFFOは増えることになります。



このためファンドマネジャーは実際に運営しているREITの価値を押し
上げるために以下の3点に関して適切なマネジメントが必要です。


(1)今よりもさらに高い賃料が取れるテナントに入れ替える



(2)今よりさらに低いコストでより高いサービスを売り物にするプロパ
  ティマネジメント会社にするためにシステムを構築する。



(3)より投資効率の高い不動産をポートフォリオを組み替える。


こうしたことを踏まえたうえでREITを実際に選ぶときには、このFFOの
水準が高いのか低いのか、そして将来的にはFFOが成長する余地が
あるのか見極めることが重要とされます。



※FFO:Funds From Operationsの略称、REITのキャッシュフロー




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ジャンル : 株式・投資・マネー

デッドとエクイティの仕組について

エクイティとは、分りやすく株式を例に挙げるとトヨタやキャノンなどの
一部上場株式がその象徴で、日々、株式の時価は新聞や、専門の
機関誌などの株式欄に掲載されている通りです。



一方、デットは企業が銀行をはじめとした金融関連の機関から融資
などを受けるかわりに、市場から資金を集めるやりかたです。



また、元本についてですが、株式と異なり、融資と同様、毎期一定の
金利と、償還時には元本の支払いが約束されております。



そして、格付け会社の独自の分析方法により社債の格付けは、元利
支払いの確実度を指標化したものです。



言葉としてのエクイティの意味は本来、衡平、持文権などです。エクイ
ティは一定の利回りが約束されていませんが、場合によっては大きな
利払いを受け、キャピタルゲインも受けれます。



一方、デットについてですが簡単にいうと借金のことで融資、社債など
を意味し、我々が不動産を購入する場合には、必要な資金はこのエク
イティとデットによって調達することができます。



そして、バランスシートにおきましては、不動産の総資産価値はデット
(負債部分)とエクイティ(資本部分)から成り立っております。



法的にはデットの部分の元利金が優先的に返済を受け、残余価値が
ある場合にはエクイティの持分が確保されることになります。



一般的にデット部分に投資するということは、安定した元利金を確保
するタイプの投資家に向いてます。また、エクイティに投資することは
ハイリスクハイリターンな投資であるといえます。



将来的に証券化あるいは不動産投資信託が健全に成長を遂げる為
には、デット、エクイティともにバランスよく投資される必要があります。



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