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不動産ファンドの特別目的事業体について


不動産ファンドは不動産を証券化することで成り立つ金融商品ですが、証券化する際の受け皿
となるのが、SPEもしくはSPC(特別目的事業体)です。



ちなみに、SPEはSpecial Purpose Entityの略称で、SPCはSpecial Purpose Companyの略称
となっています。SPEの役割は非常に多様性を含んでいます。



株式会社としての役割を担う時もあれば、特別法に基づいた特定目的会社や投資法人として
の役割を担う時もあります。基本的に不動産物件の取得はSPEが行ないます。



そして、資金調達に関してもSPEが実際に投資家を募って証券を発行した商品を購入してもら
うわけです。結果としてSPEは不動産を証券に転換するための受け皿として機能します。



もし、首都圏の商業エリアにある200億円のオフィスビルを証券化するのであれば、SPEは、
200億円の証券を発行して投資家に購入してもらいます。



そうすることで得た資金を元にビルを購入できるわけです。不動産ファンドは金融商品ですから、
それなりに、投資家に利益を配分する仕組みがなければだれも購入しません。



投資家が得られる利益は配当収益です。この数値が高ければ高いほど、投資家側は分配金
が支給される場面では、それ相当の収益をてにすることができます。




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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : REIT 不動産ファンド オフィスビル SPC SPE

不動産投資での減価償却について



昨今は、サラリーマン大家さんと呼ばれている方々の出現で、副業として賃貸経営を行なう人が
ここ数年で急増することになりました。不動産投資を始めたことにより賃貸収入が得られるように
なった時点でサラリーマンといえど立派な事業主です。



これまでは源泉徴収だけで済ませることができたのですが、法の改正にともなって確定申告が
必要となります。(ですので、事業主としての意識が必要となります。)



そして、実際に投資目的のための不動産物件を取得した年は不動産取得にかかる費用や減価
償却費が不動産の収益よりも必然的に大きくなります。



ですので、確定申告をする際は、不動産にかかる経費も計上して収入から引くことができます。
こうしたことから、マイナス分を所得と損益通算して還付金を受けることが可能となるわけです。



問題は、どこまでが経費として認められるかですが、最終的には税務署の判断になりますので、
予め税理士さんに相談する必要があります。(税理士は税務署の味方ということを忘れずに)



まず、大きなものとして物件の修繕費があります。そして、壁を塗り替える、退去した部屋のリフ
ォームは経費として計上できます。しかし、壁面を新しいデザインのものに張り直す、間取りを変
えて新しくリフォームすると固定資産として見られます。こうした場合は減価償却の対象とです。




テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : REIT 不動産ファンド

急上昇したものは急降下する理由について

2007年には3000台を超えるのではないかと、いわれていたリート指数も、サブプライム問題が
顕在化してから、大きく低迷し、たった1年間で3分1の水準にまで低下しました。



昨年の9月に米国の大手投資銀行のリーマンブラザーズが破綻してからというもの、不動産に
対する融資規制が強化することになり、破綻するリート運営会社もでてきました。



東京証券取引所にリートが上場してから日増しに加熱していったわけですが、ここ最近は活況
とは、ほど遠い情況にありましたが、REIT業界が再編する動きや、政府による支援策が発表
されたことを受けて、リーと指数は1000の大台に回復しました。



大台とはいっても、いまだに最高値の半分以下の水準にあります。また、ここ数ヶ月で40%
近くもリーと指数は上昇していますので、再び調整に入ることになるかもしれません。



秋口に官民合同のファンドが誕生することと、税制面が改善されることは、良い材料には違い
ありませんが、リート市場そのものを押し上げる要因とはなりえないと思います。



もし、すでにリートを購入されてから3ヶ月以上保有されていて、利益がでている状態にあるの
であれば、一旦売ってしまい、秋ごろまで様子見に徹するのが得策かと思います。



本格的に上昇局面に入ったことが確認できたのであれば、そのまま買い進めればよいですし、
再び、下落局面に入ったのであれば、底を確認するまで気長に待つことができます。




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