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不動産ファンドのエクイティ投資の流れ


基本的に不動産ファンドは投資家の不動産に投資したいというニーズを満たすものでなければなりま
せん。金額が金額なだけに、ただ資金を調達して収益物件で運用すれば良いわけではないのです。


今回はエクイティ投資で投資家が不動産ファンドに出資する流れを解説させて頂きたいと思います。
投資家からエクイティ出資を受けるプロセスは実に多種多様となっています。


実際に投資家および不動産ファンドの商品特性などの条件によって大きく異なります。こういった点が
エクイティ出資とノンリコースローンで資金を調達するのとは大きな違いです。


そして、こうしたプロセスをコントロールするのは投資家から依頼を受ける格好でアセットマネージャー
が中心になって行います。そして、投資家とアセットマネジャーが入念に打ち合わせを行えいます。


もし、不動産ファンドとして運用するのにふさわしい不動産物件がすでに確定している場合には、しっか
りと投資家に対して対象物件やファンドの概要が説明されることになります。


反対に投資する不動産物件が決まっていない場合は、投資家に不動産ファンドの将来的な投資方針
や投資するさいの基準を明確に伝えなければなりません。



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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : 不動産ファンド エクイティ

DCF法の主な特徴とその仕組みについて


不動産投資およびREITへの投資におきましてDCF法非常に重要です。収益物件の1年ごとのキャッシュ
フローを予想して、それを合計して適切な資産価値を評価する評価方法です。


つまり、1年目はフル稼働で、2年目から7年目は空室率が10%などの細かな前提をおくことができます。
ちなみに、評価法の名前として割引きとあるのは、将来の予測 キャッシュフローを合計する際に、現時点
まで引き戻す必要があります。主な理由としては、それらを割り引くためです。


たとえば、現在から将来をみた場合に利回りを生む資産は現在価格に利回り分が加算されます。 従って、
3年後の価格が決まれば、それを現在の価値に直すには、その利回り分を差し引く必要があります。


実際の不動産市場への投資には、投資家の思惑や、市場の状態など様々な影響要因があり、そのあたり
を予測して折り込まれているのがDCF法になります。 しかし、DCF法にも難点があり、それは主観的な
状況把握に基づいて算出された価格がでてくることから計算する人が 違えば、その結果も異なります。


DCF法を始とした、評価法は、あくまでも仮説を立てた上で評価が成り立つわけですので、絶対という訳で
はありません。 不動産投資を行う上では重要な指標であることには異論はありません。


しかし、過信してしまうのは非常に危険です。 ですので、上述したような評価法から示される数値は、あくま
でも不動産投資を行なう上での一つの目安として用いるべきだと思います。



テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : DCF法 キャッシュフロー

アセットマネジメントの仕組みと特徴


REITが市場に登場したことによって、不動産業界では様々な新しいビジネスが誕生することとなり、
不動産業界全体の構造をかえるほど大きなものになろうとしています。


REITなどの不動産の証券化にともない誕生したビジネスの代表として、アセットマネジメントがあげ
られます。今回はアセットマネジメントの仕組と特徴について解説させていただきたいと思います。


そして、アセットマネジメントの役割は色々とありREITに関してだけでも運用会社として、投資判断
業務や賃貸方針、管理方針などの決定を行いこうした証券化の中心に添えられます。


一方プロパティマネジメントの役割についてですが、プロパティマネジメントは実際の不動産の運営
に関わる管理業務や賃貸業務、修繕業務などを監督および指示します。


不動産を物理的・法的・経済的に徹底的に調査をおこなうのですが、その不動産の価値を評価する
デューデリジェンスも、REITの本格 始動とともにビジネスチャンスが拡大します。


今現在、REITを運用するアセットマネジメントをはじめプロパティマネジメント、デュリーデリジェンス
など、不動産市場において続々と新しいビジネスが誕生しております。



テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : アセットマネジメント プロパティマネジメント

REIT独自のキャッシュフローの仕組み


REITを専門的に学ぶ際の壁となるのが、REITはアメリカから輸入された形の金融商品でもあるので
(全ての金融商品がそうなのですが)専門用語が非常に難しいです。


出版されている用語集などをご覧いただければ分ると思うのですが、英文をそのまま訳してしまって
いるので恐らく不動産 関係者でも理解に戸惑う言葉があると思います。


年齢に関係なく横文字に対して抵抗がある人というのは少なくないので、こうした点もREITへの投資
のマイナス点になってい るのではないかと思います。 そんな、REITの複雑な用語の中でも特に
重要なのがFFOという言葉です。今回はFFOについて解説させて頂きます。


FFO(Funds From Operations)とは、資産売却に伴う損益を除いた純利益に対して、減価償却
を加えたREITのキャッシュフローのことを指し、 REITのもつ本来の魅力を計算する方法です。


一般の企業会計などによって収益を出す場合は、その年のビルを売却したことによって利益が大きく
膨らんだり、また逆に大きな損失が出る場合が当然ございます。


そうしたものまで収益の中に含まれてしまいますと、REITが保有している不動産が本業の部分でどれ
だけ収益をあげたのかがよくわからなくなってしまいます。


そこで、REIT同士の収益力を同じ基準で比較するために生まれたのがFFOです。FFOによってREIT
自体の収益率がどの程度のものであるか理解することができます。



テーマ : J-REIT
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : FFO 減価償却

REITへの投資は当分様子見に徹するべき


不動産経済研究所が今年の首都圏の新規マンション発売戸数予測を発表したのですが、前年比20%減
の3万5000戸程度にとどまるようです。これは、バブルが崩壊した後の1992年以来17年ぶりに4万戸を
割り込む低水準となるようです。この数字をどう見るかですね。


マンションや戸建て住宅の販売が鈍化すると必然的に家電製品などの販売も低迷することになりますの
で必然的に景気がさらに停滞することを余儀なくされてしまいます。


新築がだめでも中古マンションの販売が例年を越えているというのであれば、まだ楽観することはできま
すが、残念ながら依然として両方とも中古マンションも厳しい状況にあります。


また、12月調査日銀短観において大企業製造業の業況判断DIが3期連続で改善したのですが、これに
対して平野博文官房長官は「数字上、改善の方向が見られるが、実態は先行き厳しい。引き続き注視す
る」と述べています。政府筋の要人の発言としてはかなり抑えられています。


大抵は楽観的な発言をするものですが、ここにきて見方を厳しくしているのが伺えます。不動産市場を取
り巻く環境がこれほどまでに悪化しているわけですからREIT市場も大きな影響を受けています。


現状からもうしあげてREITへの投資は控えるべきだと思います。多くのREIT銘柄が基準価額を目減りさ
せているため分配金の利回りが上昇していますので、魅力を感じるかもしれません。しかし、REIT価格
そのものが低迷してはなんの意味もありませんので十分注意する必要があります。






テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : REIT 分配金

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