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不動産バブルの誕生から崩壊するまで


不動産投資の投資効率を飛躍的に高めるために、レバレッジを用いて物件を取得していく方法があり
ます。取得した物権を担保に融資を受けて次々と物件を取得していくわけです。


これによってて飛躍的に収益を高めることができます。そして、キャッシュフローが高まることによって
次の物件を取得するにあたって、必然的に条件が良くなっていきます。


ですので、自己資金を極力かけずにキャッシュフローが高い物件を取得していくことによって、急速に
資産を拡大させることが出来るので、体外的な評価も上がります。しかし、注意しなければならない
点があります。それは景気によって融資が左右されてしまうからです。


景気がよいときには、銀行は融資してくれます。こちらから頼んでいなくても積極的に融資してくれるの
です。同じように他の業者も銀行側のバックアップを受けて積極的に優良物件を取得します。


このため、物件価格が急速に上昇することになります。バブルが一気に進むわけです。なぜなら、儲け
られるうちに儲けて逃げようと考えるからです。勢いは自分たちでは止められないのです。


しかし、バブルはいずれ崩壊します。「あっ、そろそろやばいぞ」と、銀行側が訝りだしたら終わりです。
融資の規模を次第に縮小していきます。そうすると、急速に不動産市場が縮小していきます。


縮小していくということは、所有している物件の評価が下がっていきます。また、銀行の融資が受けられ
なくなるので、キャッシュフローが一気に悪化して、経営が苦しくなります。そうなると大変です。


所有している物件を売って運転資金に回そうとするのですが、すでに他の会社も同じような状況にある
ため、投売り合戦が過熱します。そうなると、さらに物件価格が下がります。こうしてバブルが崩壊する
わけですが、株でも同じなのですが、加熱しているときに買うとそれが大きな負債となります。




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ジャンル : 株式・投資・マネー

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REITの価値を測るオフバランスの仕組み


基本的にオフバランスとは、本来企業会計におけるバランスシート(貸借対照表)から計上された資産を
はずして集計します。 できるだけ、分りやすく解説させていただくために、少し大げさに解説させていた
だきます。まず、都内の商業エリア内に100億 円の融資を受けて自社ビルを購入します。


この場合、バランスシート上は、建物:100億円/借入金:100 億円として計上することができます。
そして、この会社は、その他にも資産が100億円あるので、これ により総資産が200億円となります。


もし、仮に今年度にあげることができた利益が100億円となったとします。あくまでも仮定です、この会社
の総資産利益 率(ROA)は50÷200×100=25で25%となります。


その後、この会社が100億のビルを売却します。そして、売却先から賃貸したことにより、 会社全体の
資産は100億円まで下がることになります。そうなりますと、利益は100億円のままとすると、この会社
の総資産利益率(ROA)は次の通りです。 50÷100×100で50%になります。
 

ROAは企業の経営状況を判断するために用いらる指標です。基本的にROAが高い方が、効率よく経営
されていることになるわけです。 そして、自社ビルを所有するのをやめて、売却して賃貸することによって
資産を減らすことによってROAは大きく改善することができます。


こういった形で収益のバランスを確認しながら長期間に渡って一つの物件を運営していくことになるわけ
ですが、不動産の場合は投資する物件の規模が大きくなればなるほど難しいです。




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