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私募ファンドの仕組みとその特徴




今回は私募ファンドの仕組みとその特徴について誠に簡単ではございますが解説させて頂きます。
私募ファンドは、一般的には特定少数の投資家を対象にした私募形式の不動産ファンドのことです。

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一方で、これまで高い人気を誇っていたJ-REIT(不動産投資信託)はしっかりと上場市場(東証、
大証など)を持ち、個人投資家を中心に公募形式で実際に販売されています。


一方の私募ファンドはJ-RE ITのような特定の上場市場を持たないことから不動産投資証券発行
市場や、流通市場を持たない不動産ファンドと言うことができると思います。

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世界的に金融不安が広がる中で依然としてJ-REITに投資する投資家がいるわけですが、こうした
背景には国内の預貯金金利が低い点があげられます。


実際に、金融不安がこれほどまでに広がる前は国内の銀行や企業年金などが不動産に資金をシフト
していました。そして、今現在私募ファンドの乱立で物件争奪戦は激化しております。


このため全体の7割強のファンドが東京都心の大規模オフィスビルは取得が困難としており、最近では
千葉や神奈川、埼玉などその他の地方都市などに投資対象地域を拡大する動きが顕著です。

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tag : 私募ファンド J-REIT

REIT収益性から投資するタイミング計る




REITへの運用が成功するかどうかは投資家を資金を投下した期間におきまして、投資額に見合うだけ
の利回りを確保しながら、なおかつ賃料が安定して回収できるかが重要となります。

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これまでREITが発展してきた過程におきまして投資の仕組みづくりや事業者への規制、上場基準など
に重点がおかれてきました。上場している以上投資が集まらなければ意味がありません。


国はREITや株式市場を買い支える方針を打ち出したわけですが、一時的な延命処置にしか過ぎません。
実体経済が悪化すれば、企業業績や実物不動産の収益性は大きく下落します。


そうなりますと、当然のことながらREITの基盤である収益とされる賃料を下げざる得なくなりますので、
当初試算していた利回りが確保できなくなる可能性が十分にあります。

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投資家保護を目的として法の整備に重点を置いてきたという事情を盾にして安定的に賃料の回収ができ
る制度や契約の基盤が整備されていなかったことが大きな要因とされております。


米国の商業不動産の価格が急速に下落しているため、問題がいたるところに波及していますので、日本
でも同様のことが起きる可能性は十分ありますので、早い段階で一旦売るべきだと思います。


しばらくは、REITや株などの金融商品への投資は控えられることをオススメします。特に来年の3月くら
いには市場を揺るがす大きな問題が浮上する可能性が高いので十分注意する必要があります。

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tag : REIT 不動産ファンド

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