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レバレッジ効果の仕組みについて


レバレッジの具体的な仕組みについてですが、たとえば800億円
不動産を保有するREITがあると仮定します。



年間の利益は60億円で、全額自己資金で投資すれば7.5%(60
億円÷800億円)の利回りがございます。このREITの資金のうち、
50%(400億円)を金利4%で借りたとします。



つまり毎年16億円の利息を払うことになります。また、このREIT
の利益は60億円ですから、その利息を引きますと、実際には44
億円が年間の利益となるわけです。



投資した自己資金は400億円ですから投資利回りは11%(44億
円÷400億円)が年間の利益となります。



そして、全額自己資金では7.5%の利回りであったのに対し、半分
を融資でまかなうこととなった結果、投資額に対して11%の利回り
を得ることができることとなります。


これがレバレッジ効果のなせるワザなのです。


しかし、ここで注意しなければならないのはバブル時代、このレバ
レッジ効果のよい面だけに目を奪われてしまうことです。



自己資本の10倍もの融資を受けた不動産開発などが当たり前の
ように行われ、それが破綻を招くこととなりました。



つまり借入金の割合が高ければ高いほど、発生するリスクも高く
なることに注意しなければなりません。



そして、不動産証券化商品を格付けする際にも、この借入率LTV
(Loan ToValue)が重要なポイントになります。



したがって、融資額が大きすぎるREITは、確かに高いリターンを
望めるかもしれませんが、潜在的に高いリスクがございます。


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テーマ : J-REIT
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : 借入金 自己資本

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