REITが分る不動産ファンド入門

不動産投資およびREITへの投資におきまして、DCF法は、
1年ごとにキャッシュフローを予想して、それを合計して資産
価値を評価する評価方法です。



つまり、1年目はフル稼働で、2年目から7年目は空室率が、
10%などの細かな前提をおくことができます。



ちなみに、評価法の名前として割引きとあるのは、将来の予測
キャッシュフローを合計する際に、現時点まで引き戻す必要が
あり、それらを割り引くためです。



たとえば、現在から将来をみた場合に、利回りを生む資産は、
現在価格に利回り分が加算されます。



したがって、３年後の価格が決まれば、それを現在の価値に
直すには、その利回り分を差し引く必要があることになります。



実際の不動産市場への投資には、投資家の思惑や、市場の
状態など様々な影響要因があり、そのあたりを予測して折り
込まれているのがDC法になります。



しかし、DCF法にも難点があり、それは主観的な状況把握に
基づいて算出された価格がでてくることから、計算する人が
違えば、その結果も異なります。



DCF法を始とした、評価法は、あくまでも仮説を立てた上で
評価が成り立つわけですので、絶対という訳ではありません。



不動産投資を行う上では重要な指標であることには異論は
ありませんが、過信してしまうのは非常に危険です。



ですので、上述したような評価法は、あくまでも不動産投資を
行なう上での一つの目安として用いるべきだと思います。


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