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REITの賃料リスクについて




■REITのしくみ


REITは、ミドルリターンを得ることができる投資商品です。ミドルリターンを得られる背景には、
毎月決まって支払われている保有不動産から得られる安定した家賃収入です。

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ご存知の通り、家賃収入は、毎月決まった 額が常に入ってくるので 非常に安定した収益で、
REITは、こうした安定した収入をもとに、配当金を投資家に分配しております。


しかし、残念ながら、どんなに家賃収入が 安定しているからといっても 永久に 続くわけでは
ありません!。例えばオフィスビルにしても、一般の賃貸住宅にしても、賃貸 借契約は 二年
というケースが大半でして、必ず契約更改のときがきます。


その時に、借り主が継続して借りるという保証は全くありません。


そうした時に賃料減額が行われることもあるのです。





■商業ビルのテナントの入居事情について

企業の業績や家計所得の変化、人口の増減、近隣環境の変化、税制の変化など、不動産が
抱えるほかのリスクからの影響も受けることによって、賃料リスクは発生します。


特に、繁華街の商業ビルの場合は、入居者の出入りが激しいのが一般的で、めまぐるしく入れ
替わっているのが現状です。こうした理由についてですが、高い賃料があげられます。


維持するのだけでも大変なので、高いテナント料を支払っても、利益 あげられるだけの 十分な
売上げを維持しなければなりません。しかし、それは本当に容易なことではないんです。

Jリ-ト市場は宝の山






■政治経済の影響をもろに受ける

リーマン・ショック後に民主党政権が誕生してからの3年間で地価は下がる一方でありながら、
賃料は高止まりしたままだったため、空室が次第に目立つようになりました。


そうした中で各種事業を運営することは容易ではありません。しかし、それが達成できない場合
には、当然のことながら契約途中でも解約される可能性がございます。


あるいは、近隣により質の高い、あるいは安価なビルが誕生した結果、テナントが移る可能性も
十分ございます。さらに、マネジメントリスクによって、退去する借り主も出てきます。





■賃貸運営は年々厳しい状況へ


はっきりいって、ビルなどの賃貸運営は心が休まるときが正直ありません。


予期せぬ空室が発生すれば、予定した収益が得られないわけですから、こうした場合は投資家
に対して予定していた配当金の支払いが困難となります。そうなれば投資家は離れていきます。


この場合、REITの株価が下落する大きな要因となりますので、ファンドマネジャーには、不動産
を手放すといった打開策を早急に求められることになります!。







テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : ファンドマネジャー REIT

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